Vedtektene ble laget mens sameiet var under utbygging, og har aldri blitt behandlet på ordinært årsmøte.
VEDTEKTER for ALVANUTLIA SAMEIE
KAP. 1 NAVN OG FORMÅL
§ 1-1 Navn
Sameiets navn er Alvanutlia Sameie. Sameiet består av 42 boligseksjoner i to- og firemannsboliger og 20 boligseksjoner i terrassehus i eiendommen gnr. 72 bnr 147 i Tysvær kommune.
Seksjonsbegjæring datert 31.07.06 og tinglyst 15.09.06.
§ 1-2 Formål
Formålet med sameiet er å:
- Ivareta driften av sameiet.
- Administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesareal.
- Ivareta alle andre saker av felles interesse.
I tilfelle tvil om en sak er av felles interesse, avgjøres spørsmålet med alminnelig flertall på sameiermøtet.
KAP. 2 RÅDERETT
§ 2-1 Fysisk råderett
Den enkelte sameier har råderett til bruk av sin bruksenhet, og rett til å nytte fellesarealene til det de er ment til eller vanlig brukt til. Den enkelte sameier disponerer deler av utearealet i tilknytning til sin del, iflg. Oppsatt delingsplan, og slik sameiet bestemmer.
Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesarealene må heller ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk som er avtalt eller forutsatt.
Garasjeanlegget i terrassehuset er et fellesareal som eies og disponeres av sameiet. Alle boligseksjonene i terrassehuset har rett til 1 parkeringsplass hver. Sameiet foretar fordeling av plassene som kan endres ved behov. Bodene er tilleggsareal til boligseksjonene.
Alle utvendige forandringer må søkes om til styret. Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom seksjonen hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gis adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.
§ 2-2 Rettslig råderett
Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen og har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til overdragelse, utleie og pantsettelse, se dog § 2-4.
§ 2-3 Melding om overdragelse
Ved overdragelse av seksjon skal melding om ny eier gis til styret og sameiets forretningsfører.
§ 2-4 Sameiets panterett i den enkelte seksjon
Sameiet har for krav mot sameieren, som følger av sameierforholdet, panterett i hver seksjon med et beløp som tilsvarer folketrygdens grunnbeløp, jfr. Eierseksjonsloven § 25.
KAP. 3 SAMEIERMØTET
§ 3-1 Ordinært sameiermøte – mandat og innkalling
Sameiermøtet er sameiets øverste organ, og ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april måned.
Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker til behandling på sameiermøtet.
Styret innkaller skriftlig til ordinært sameiermøte med varsel på inst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsberetning med revidert regnskap.
For at forslag som krever to tredjedels flertall eller mer skal kunne behandles på sameiermøtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i innkallingen.
§ 3-2 Ekstraordinært sameiermøte
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere, som tilsammen har en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
§ 3-3 Stemmerett – fullmakt
I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stamme for hver seksjon de eier (dvs. Fullt oppgjør og overtakelse foretatt til selger). Sameierne har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge fram skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde på førstkommende sameiermøte med mindre det fremgår at noe annet er ment. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake.
§3-4 Oppgaver og arbeidsform
På det ordinære sameiermøtet skal disse sakene behandles.
- Årsberetning fra styret
- Godkjenning av årsregnskapet
- Godtgjørelse til styret og revisor
- Valg
- Andre saker som er nevnt i innkallingen.
Det ekstraordinære sameiermøtet skal kun behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet.
Sameiermøtet ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være sameier.
Det skal under mørelederens kontroll føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameiere valgt på sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.
§ 3-5 Stemmeregler – ugildhet
Med mindre annet bestemmes i lov om eierseksjoner eller nedenfor, treffes alle beslutninger med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmene. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.
Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmene til vedtak om:
- Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.
- Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenhet.
- Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap.
- Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom, som går ut over vanlig forvaltning.
- Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt.
- Samtykke til reseksjonering som er nevnt i § 12 annet ledd annet punktum i lov om eierseksjoner.
- Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller brukerinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.
- Endringer i vedtektene.
Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter krever tilslutning fra alle sameierne.
Ingen kan selv eller ved fullmektig delta i noen avstemming på sameiermøtet om avtale med seg selv eller nærstående eller om eget eller nærståendes ansvar.
KAP. 4 STYRET M.V.
§ 4-1 Styrets sammensetning
Sameiet skal ha et styre som velges av sameiermøtet. Styret skal bestå av 5 medlemmer med 3 varamedlemmer. Ett av medlemmene skal være leder. Styrets leder velges særskilt Styret velger innen sin midte nestleder.
Styremedlemmene samt varamedlemmene tjenestegjør i to år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære årsmøtet i det år tjenestetiden utløper. Styremedlemmene kan gjenvelges. Det sørges for kontinuitet i styret ved at to styremedlemmer og varamedlemmene ved første valg velges for ett år.
§ 4-2 Styrets virksomhet
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak fattet av sameiermøtet.
Styret kan ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.
Det skal føres 2 separate regnskap for de 2 seksjonskategoriene, terrassehuset og småhusbebyggelsen.
Det hører inn under styrets oppgave å ansette, si opp og avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres godtgjørelse og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter.
I felles anliggender representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.
§ 4-3 Stemmeregler – ugildhet
Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget.
Styremedlemmene eller forretningsfører må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noen spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
§ 4-4 Revisor
Sameiet skal ha revisor. Revisor velges av sameiermøtet og tjenestegjør inntil en annen revisor blir valgt av sameiermøtet. Når sameiet har 21 eller flere seksjoner skal de ha statsautorisert eller registrert revisor.
KAP. 5 ANDRE BESTEMMELSER
§ 5-1 Fellesutgifter
Utgiftene ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, eller knytter seg spesielt til terrassehuset eller de frittliggende bolighusene, skal fordeles på sameierne etter størrelsen på sameierbrøkene. Dersom særlige grunner tilsier det kan kostnadene fordeles etter nytten.
§ 5-2 Innvendig vedlikehold
Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.
Sameiernes vedlikeholdsansvar for innvendige vann- og avløpsledninger går fram til forgreiningspunktet på eiendommens hovedledninger og innvendige elektriske ledninger til og med brukerens sikringspunkt. Vedlikeholdsplikten omfattes så langt de er synlige i eller lett tilgjengelige fra seksjonen. Innkassing og andre hindringer utført av seksjonseier fritar ikke for vedlikeholdsplikt.
Sameiernes plikt for vedlikehold omfatter også terrasse, dører på innsiden inkl. Låser samt smøring og behandling av utvendige vinduskarmer.
Sameiet sørger for bygningsmessig forsikring mens den enkelte sameier (beboer) må sørge for løsøreforsikring (innbo). Egenandel etter forsikringsskade som har sin opprinnelse innenfor sameierens bruksenhet, eller i utstyr som ligger under sameierens vedlikeholdsplikt, dekkes av sameieren.
Ved manglende indre og ytre vedlikehold fra den enkelte sameiers side kan styret etter varsel foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper for vedkommendes regning.
§ 5-3 Bygningsmessige arbeider/forandringer
Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasader eller fasadekledning, endring av utvendige farger, etc, skal skje etter samlet plan for bygningen og etter forutgående godkjenning av styret, eventuelt av sameiermøtet. Oppsetting av skilt, flaggstenger, antenner etc. Skal godkjennes av styret.
§ 5-4 Vedlikehold av fellesarealer
Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører, heiser etc er sameiets ansvar. Dette gjelder også tilfeldig skade av vindusruter, jfr. § 5-1.
§ 5-5 Vedlikeholdsfond
Sameiermøtet kan fatte vedtak om opprettelse av et fond til dekning av påregnelige, fremtidige vedlikeholdsutgifter. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves sammen med det månedlige a kontobeløp for sameiets utgifter.
Tillegg (§5-5-1) til Vedtektene for Alvanutlia sameie (vedtatt i styremøte 10.09.13)
§ 5-5-1 Vedlikeholdsfond skal benyttes til følgende utgifter
* Regnskap
* Revisor
* Styrehonorar
* Forsikring av bygninger (ikke innbo)
* Vedlikehold av utearealer: Plenklipping kun anviste plener (De som har egne planter har
vedlikeholdsansvar for eget uteareal). Bark, planter, bord og benker, rekkverk, oppmerking
av parkeringsplasser.
* Maling av utvendig treverk (ikke tredekke på terrassen) – her henvises til budsjett.
* Blomster v/begravelser.
* Utgifter til sameiets fellesmøter (eks: Julesammenkomst, generalforsamling, styremøter).
* Terrasseblokkens fellesutgifter er følgende (terrasseblokken har eget regnskap): Drift av
heis, garsjeport, gang og trappevask, dørmatter, felles belysning i garasje og ganger,
maling/nedvasking/vedlikehold av felles inneareal, maling og vedlikehold av utvendig bygning.
* Styret/sameiet kan fremforhandle avtaler for drift av sameiet. Ved større utbetalinger skal det
innhentes minst to eller flere anbud med arbeidsbeskrivelse. Beboerne gjøres kjent med dette
i god tid før arbeidet igangsettes.
* Vedtektene for sameiet skal legges i Husmappen, og følge leiligheten. Ved salg skal megler
informeres om vedtektene. Selger som har ansvar for eget uteareal må ved salg videreformidle
det til nye eiere.
§ 5-6 Ordensregler
Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette ordensregler. Selv om det fastsettes forbud mot dyrehold, kan bruker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
§ 5-7 Pålegg om salg
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. Eierseksjonslovens § 26.
§ 5-8 Fravikelse
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven.
§ 5-9 Eierseksjonsloven
Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 kommer til anvendelse så fremt intet annet er fastsatt i ovennevnte vedtekter.